Тапу и законодательство Турции

Законодательные условия приобретения недвижимости в Турции.

Первый закон о порядке приобретения недвижимости «О собственности» был принят в 1934 году, разрешая иностранцам приобретать недвижимость в Турции. В 2003 году правительство Законом № 4916 упростило порядок приобретения недвижимости для иностранцев в Турции. Этот Закон отменил Закон «О деревне» № 442/1924 и Закон «О собственности» № 2644/1934. Однако, данный Закон впоследствии был отменен Конституционны Судом.

Новый закон о приобретении недвижимости № 5444 был принят Парламентом Турции 29.12.2005 и вступил в силу 7 января 2006 года. Этот закон изменил положение статьи 35 Закона «О регистрации земли» и установил новые условия приобретения недвижимости в Турции иностранными гражданами и компаниями.

В соответствии с последними требованиями законодательства, иностранцы могут приобрести недвижимость в Турции на следующих условиях:

Принцип взаимности: на этом принципе базируется приобретение недвижимости в Турции иностранными гражданами. Это означает, что правами приобретать недвижимости в Турции наделены иностранные граждане стран, которые участвуют во взаимном соглашении с Турцией. В данный момент, Турция имеет связи с 80 странами, включая страны Европы. Список стран, с которыми заключено данное соглашение, можно получить в Генеральной дирекции по регистрации земли и кадастру (www.tkgm.gov.tr) на турецком и английском языках.

Ограничение площади: иностранцы могут купить до 30 гектаров (300 000 м²) земли для проживания и ведения бизнеса в Турции. Для приобретения большей площади земли необходимо разрешение министерства. В дополнение к этому, иностранцы могут иметь до 0,5% общей площади земли в отдельной провинции.

Ограничения по расположению: Иностранцы могут приобрести недвижимость исключительно на участках, которые специально отведены под застройку или предусмотрены местным планом развития. Приобретение недвижимости невозможно в военных зонах и территориях с особым статусом безопасности. Исключение составляют случаи индивидуального обращения за приобретением того или иного объекта недвижимости в соответствующее министерство для регистрации в управлении земельных ресурсов в случае позитивного решения по данным объектам.

Исключение: приобретение наследства. Для граждан стран, которые имеют взаимоотношения с Турцией и наследуют имущество, эти ограничения не применяются.

Наследство: после смерти имущество передается наследникам. С официально переведенным и нотариально заверенным свидетельством о праве на наследство недвижимость в Турции переоформляется на наследников.

Процесс покупки недвижимости в Турции: Согласно турецкому законодательству передача собственности осуществляется в соответствии с соответствующей предварительной директивой от продавцов и покупателей, зарегистрированных только в Земельном бюро. Для иностранцев, которые хотят купить недвижимость в Турции, необходимо письменное разрешение, которое необходимо от военных властей, чтобы гарантировать, что соответствующая собственность не находится в пределах военных баррикад и зон безопасности. Как правило, это согласие применяется соответствующим отделом земельной книги ответственного военного органа и получается в течение 2 месяцев. Нотариусы не участвуют в оформлении договора и регистрации в Земельном бюро. При оформлении в Земельном бюро должен присутствовать присяжный переводчик, когда иностранная сторона не понимает турецкий язык. Для оформления сделки купли-продажи в офисе Земельного реестра личные документы и информация от иностранного лица должны быть представлены заранее.

Необходимые документы для частных лиц:

» Удостоверение личности или паспорт.
» Паспортные фотографии.
» Домашний адрес, имена отца и матери.
» Если процедура выполняется уполномоченным лицом, необходима доверенность.
» Турецкий налоговый номер (выдается местной налоговой инспекцией).

Необходимые документы для юридических лиц (компаний).

В дополнение к выше указанным документам:
» Нотариально заверенная подпись фактического представителя компании.
» Сертификат уполномоченного органа, выданный местной торговой палатой, в котором содержится информация о компании. Если сделка осуществляется уполномоченным лицом, необходимо предоставить доверенность.
» Налоговый номер компании.

После передачи права собственности местный отдел земельного реестра выдает свидетельство о праве собственности «Тапу Сенеди». Иностранный владелец может перепродать имущество в любое время.

Что такое ТАПУ?

ТАПУ – это выписка из реестра сделок по недвижимости в Турции. Это документ, подтверждающий регистрацию права собственности. ТАПУ офис – учреждение, в котором регистрируется право собственности и выдаётся данный документ. В ТАПУ указывается следующая информация: местонахождение объекта, фотография собственника (по желанию), тип ТАПУ, дата регистрации права собственности.

Существуют красные и голубые ТАПУ.

Красное ТАПУ – для общих целей. Вы получаете красное ТАПУ когда покупаете квартиру в многоквартирном доме либо дом в существующем проекте.

Голубое ТАПУ может иметь несколько юридических значений:

  1. Земля сельскохозяйственного значения.
  2. Земля под застройку.
  3. Земля с существующим наземным строением.

Голубое ТАПУ не является документом для общих целей. Большинство иностранных граждан, кто приобретает недвижимость в Турции, получают красное ТАПУ. И в содержании данной статьи мы ведём речь, преимущественно, о красном ТАПУ.

Существует 2 типа красного ТАПУ. Первый тип – «Irtifaki Kat». Этот тип ТАПУ подтверждает, что Вы являетесь законным владельцем земли и объекта незавершённого строительства.

Вы получаете второе красное ТАПУ в конце строительства когда подписываете контракт в ТАПУ офисе. Это ТАПУ второго вида —  “Kat Mülkiyeti”, свидетельствует, что Вы являетесь собственником земли и объекта завершенного строительства.

Получение TAPU типа «Kat Mülkiyeti» — длительный процесс с подводными камнями и препятствиями. Иностранцы должны нанять независимого юриста, который поможет им в процессе покупки.

TAPU является выпиской из реестра на определённую дату и может быть устаревшим. Поэтому никогда не полагайтесь исключительно на информацию о ТАПУ, а всегда проверяйте данные в Земельном реестре.Хотя ТАПУ является не более чем выпиской из Земельного реестра, оно  все еще имеет большое значение. С ТАПУ вы действительно можете называть себя владельцем вашего дома.

Роль ТАПУ в процессе приобретения жилья

Нотариус

В Турции вы не можете подписать законный договор купли-продажи в присутствии турецкого нотариуса. Это возможно только в присутствии сотрудника офиса ТАПУ. До официальной продажи в офисе ТАПУ вы можете подписать договор о намерении продажи в присутствии нотариуса. Вы должны всегда указывать фактическую цену покупки в этом договоре намерения и регистрировать договор в Земельном реестре. Этот договор имеет правовой статус. В случае возникновения проблем, вы можете добиться заключения сделки через суд.

Общее имущество

Если иностранец покупает дом в Турции, это, как правило, квартира в комплексе или дом в проектном или жилом парке. Подрядчик или застройщик обязан зарегистрировать жилой комплекс или проект в качестве общего имущества. Общий документ составляется на основе планов и зонирования. Комплекс разделен на независимые единицы, и на каждую единицу выдается ТАПУ. Это ТАПУ относится к типу «Irtifaki Kat». Это титул на землю и незаконченное строительство!

Важно, чтобы данные в общем документе были правильными. Должностные лица ТАПУ обязаны использовать эти данные при подготовке контракта и ТАПУ. Если информация неверна, у Вас могут возникнуть проблемы.

Искан

После завершения процесса строительства, муниципалитет будет проверять строительство, чтобы убедиться, что здание построено в соответствии с строительной лицензией и утвержденными строительными планами. Если все в порядке, разработчик получает общий «Искан», документ, который узаконивает строительство. Если выдается общий «Искан», владельцы квартир могут подать заявление на получение индивидуального «Искана». Этот документ требуется для подключения имущества к коммунальным услугам. Если у вас нет «Искана», вода и свет будут значительно дороже. Если вы хотите продать дом без «Искана», Вы можете это сделать по заниженной цене.

Отдельный Искан, как ни странно, не является обязательным условием для получения Тапу. Таким образом, вы можете владеть недвижимостью без «Искана». Данные нюансы обязательно должны Вами учитываться при приобретении жилья в Турции.

Заключение сделки по купле-продаже в ТАПУ офисе

В Турции право собственности на недвижимость передается в присутствии должностного лица офиса ТАПУ. После подписания договора купли-продажи в офисе ТАПУ, Вы являетесь законным владельцем имущества. Вы получаете не копию договора купли-продажи, а ТАПУ типа «Kat Mülkiyeti». Этот второе и последнее ТАПУ дает Вам законное право собственности на землю и готовое здание.

Расчёт расходов в связи с получением ТАПУ

Индивидуальный налоговый номер

(Вы можете его получить в налоговой инспекции на 2 этаже)

Копия паспорта, имя

Ваши расходы по оформлению сделки и права собственности на недвижимость в Турции составят около 4% от стоимости недвижимости. Если Вы хотите рассчитать эти платежи более точно, Вы можете запросить данную информацию у наших консультантов.